AYM'den hisseli tapular için önemli karar: Rayiç bedel düzenlemesi iptal edildi

Hisseli arsa, tarla ve taşınmaz sahiplerini yakından ilgilendiren Anayasa Mahkemesi (AYM) kararı, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Kararla birlikte, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin bedel belirleme yöntemi değişikliğe uğrayacak.

AYM, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikleri inceledi. Mahkeme, önalım hakkının kullanılmasında dava konusu payın bedelinin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören hükmü Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.

Şufa hakkı olarak da biliniyor

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi kapsamında düzenlenen yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda hissedarlardan birinin kendi payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkı olarak biliniyor.

Kamuoyunda şufa hakkı olarak da adlandırılan bu uygulama, diğer hissedarların belirli şartlar altında satılan payı öncelikli olarak satın alabilmesine imkân tanıyor.

Rayiç bedel düzenlemesi iptal edildi

24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemede, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın tapuda gösterilen satış bedeli yerine mahkeme tarafından belirlenecek rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması öngörülmüştü.

AYM, bu yöntemin satıcı ile alıcı arasındaki sözleşme iradesini ortadan kaldırabileceğine ve tarafların mülkiyet hakları arasındaki adil dengeyi bozabileceğine dikkat çekti.

Mahkeme, söz konusu düzenlemede yer alan "rayiç bedeli" ibaresinin iptaline karar verdi.

Gecikmeksizin ve kesin süre ifadeleri de iptal edildi

AYM'nin iptal kararı yalnızca rayiç bedel düzenlemesiyle sınırlı kalmadı. Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında bulunan "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ifadeleri ile fıkranın geri kalan kısmı da iptal edildi.

Ayrıca 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'na eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da iptal kapsamına alındı.

Karar 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek

Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.

Buna göre karar, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek.

Karar, hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin bedel belirleme yöntemini doğrudan etkilerken, yeni yasal düzenleme yapılması ihtimalini de gündeme getiriyor.